Polacy coraz śmielej inwestują w domy i apartamenty nad Morzem Śródziemnym. W 2025 roku nasi rodacy kupili w Hiszpanii aż 4 136 nieruchomości, zajmując ósme miejsce wśród zagranicznych nabywców. Registradores de España To oficjalny rejestr nieruchomości w Hiszpanii – najwyższy możliwy autorytet dla tej statystyki. Jeśli zatem marzysz o własnym kącie na Costa del Sol, ten przewodnik pokaże Ci dokładnie, jak bezpiecznie przeprowadzić tę transakcję – od pierwszego oglądania po klucze w dłoni.
Dlaczego Costa del Sol przyciąga polskich inwestorów?
Przed laty Polacy przyjeżdżali do Hiszpanii głównie w poszukiwaniu pracy sezonowej. Tymczasem dziś – jak komentuje finansowy dziennik El Economista – przyjeżdżają, żeby inwestować. Co więcej, za tym trendem stoją twarde liczby: w ciągu ostatnich pięciu lat nasi rodacy przeprowadzili w Hiszpanii ponad 15 500 transakcji zakupu nieruchomości.
Costa del Sol kusi nie tylko klimatem. To przede wszystkim bezpieczna przystań dla kapitału. Ceny w prowincji Malaga rosną systematycznie – w 2025 roku średnia cena metra kwadratowego wyniosła tu około 3 842 euro, co stanowi wzrost o 13,8% rok do roku. Dodatkowo prognozy na 2026 rok mówią o dalszym wzroście w przedziale 3–9% rocznie. Analitycy podkreślają, że wzrosty napędza realny popyt i niedobór podaży, a nie spekulacja.
Co więcej, dodatkowym atutem jest infrastruktura. Od połowy stycznia 2026 roku LOT uruchomił stałe połączenie z Warszawy bezpośrednio do Malagi, co jeszcze bardziej skróciło dystans między Polską a wybrzeżem słońca.
Kto może kupić nieruchomość w Hiszpanii?
Prawo hiszpańskie nie nakłada żadnych szczególnych ograniczeń na obywateli UE. Polak może nabyć nieruchomość zarówno jako osoba prywatna, jak i w ramach spółki. Jedynym bezwzględnym wymogiem formalnym jest posiadanie numeru identyfikacji podatkowej NIE (Número de Identificación de Extranjero). To odpowiednik polskiego NIP dla cudzoziemców – bez niego żadna transakcja nie dojdzie do skutku.
Ważne: NIE – numer niezbędny przed zakupem
Wniosek o NIE składa się w komisariacie policji lub w ambasadzie Hiszpanii w Polsce. Można to zrobić osobiście lub przez pełnomocnika. Uzyskanie numeru trwa zwykle od kilku dni do kilku tygodni, dlatego warto zadbać o to przed podjęciem konkretnych kroków zakupowych.
Zakup nieruchomości na Costa del Sol – krok po kroku
Krok 1 – Wybór nieruchomości i rejonu poszukiwań
Określ budżet, cel zakupu (własne potrzeby, wynajem, inwestycja) i preferowaną lokalizację. Costa del Sol oferuje wiele mikroregionów – luksusowa Marbella, dynamiczna Estepona, spokojna Mijas czy bardziej przystępna cenowo Fuengirola. Apartamenty w dobrych lokalizacjach zaczynają się od około 350 000 euro – podobnie jak mieszkanie w centrum Warszawy. Górnej granicy praktycznie nie ma.
Krok 2 – Zatrudnienie prawnika i uzyskanie numeru NIE
To najważniejszy krok, który chroni Twoje interesy przez cały czas trwania transakcji. W Marbella Trust Invest jeden z naszych agentów jest wykwalifikowanym prawnikiem – wsparcie prawne i obsługę nieruchomości otrzymujesz w jednym miejscu. Prawnik weryfikuje stan prawny nieruchomości w Registro de la Propiedad, sprawdza obciążenia hipoteczne, zaległości w opłatach wspólnotowych i podatkowych.
Krok 3 – Umowa rezerwacyjna i wpłata depozytu
Gdy zdecydujesz się na konkretną nieruchomość, podpisujesz umowę rezerwacyjną i wpłacasz depozyt – zazwyczaj 6 000–10 000 euro. Dzięki temu nieruchomość zostaje wycofana z oferty i zarezerwowana dla Ciebie. Na tym etapie negocjuje się też ostateczną cenę.
Krok 4 – Umowa przedwstępna (Contrato de Arras)
Contrato de Arras to umowa, w której obie strony zobowiązują się do finalizacji transakcji. Kupujący wpłaca zazwyczaj 10% wartości nieruchomości. Jeśli kupujący wycofa się bez uzasadnionej przyczyny, traci wpłacony depozyt. Jeśli sprzedający się wycofa – zwraca dwukrotność wpłaconej kwoty (tzw. zadatek podwójny, typowy dla prawa hiszpańskiego).
Krok 5 – Weryfikacja dokumentów i due diligence
Prawnik przeprowadza pełną analizę dokumentacji: wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o braku długów podatkowych, dokumentację techniczną budynku oraz licencję na wynajem, jeśli planowany jest najem turystyczny. W Andaluzji od 2025 roku każda nieruchomość turystyczna musi mieć unikalny numer rejestracyjny potwierdzający zgodność z lokalnym prawem.
Krok 6 – Finansowanie – gotówka lub kredyt hipoteczny
Możesz sfinansować zakup gotówką lub kredytem w banku hiszpańskim. Warto wiedzieć, że nierezydenci mogą uzyskać finansowanie na poziomie 50–70% wartości nieruchomości (rezydenci – do 80%). Przed wizytą u notariusza zasilasz konto w banku i pobierasz czek bankowy na sprzedającego. W rezultacie przekazanie czeku jest równoznaczne z uregulowaniem całości ceny.
Krok 7 – Podpisanie aktu notarialnego (Escritura Pública)
Finalizacja zakupu następuje przed notariuszem. Podpisanie Escritura Pública przenosi własność na kupującego. Co ważne, nie musisz być osobiście obecny – możesz udzielić pełnomocnictwa prawnikowi. Marbella Trust Invest zapewnia pełną reprezentację klienta włącznie z wizytą u notariusza.
Krok 8 – Wpis do rejestru i opłacenie podatków
Po podpisaniu aktu notarialnego prawnik składa wniosek o wpis do Registro de la Propiedad i dopilnowuje terminowego opłacenia wszystkich należnych podatków. W ten sposób na tym etapie kończy się formalny proces zakupu.
Jakie podatki i koszty musisz uwzględnić?
Całkowite koszty nabycia nieruchomości w Hiszpanii przekraczają samą cenę zakupu o 10–15%. Dlatego warto zaplanować ten bufor finansowy z wyprzedzeniem.
| Koszt / podatek | Wysokość | Uwagi |
| IVA (VAT) – rynek pierwotny | 10% | Dotyczy nowych nieruchomości od dewelopera |
| ITP – rynek wtórny | 6–10% | Zależy od wspólnoty autonomicznej; w Andaluzji 7% |
| Opłata skarbowa AJD | 1,2% | Przy zakupie z rynku pierwotnego zamiast ITP |
| Notariusz | ok. 0,5–1% | Zależnie od wartości transakcji |
| Wpis do rejestru gruntów | ok. 0,2–0,5% | Registro de la Propiedad |
| Honorarium prawnika | ok. 1% | Niezbędna inwestycja w bezpieczeństwo transakcji |
| ŁĄCZNIE (szacunek) | 10–15% | Powyżej ceny zakupu nieruchomości |
Podatki bieżące po zakupie
IBI – roczny podatek od nieruchomości na rzecz gminy. Wysokość zależy od wartości katastralnej.
IRNR – podatek dochodowy nierezydentów. Nawet jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, płacisz 1,1–2% wartości katastralnej rocznie. Rezydenci UE rozliczają się według stawki 19%, spoza UE – 24%.
Uwaga: W czerwcu 2025 roku Komisja Europejska wszczęła postępowanie przeciwko Hiszpanii w sprawie dyskryminującego opodatkowania nierezydentów. Warto śledzić zmiany przepisów w tym zakresie.
Wynajem turystyczny po zakupie – co zmieniło się w 2026 roku?
Jeśli planujesz wynajmować nieruchomość turystycznie, musisz liczyć się z rosnącymi wymogami prawnymi. W 2025 roku Hiszpania uruchomiła ogólnokrajowy rejestr nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Każda taka nieruchomość musi mieć unikalny numer rejestracyjny zgodny z lokalnymi regulacjami. Część gmin na Costa del Sol wstrzymuje wydawanie nowych licencji w najbardziej obleganych lokalizacjach.
Rentowność najmu turystycznego na Costa del Sol utrzymuje się na poziomie 7–9% rocznie, co czyni tę formę inwestycji nadal bardzo atrakcyjną – pod warunkiem wcześniejszego sprawdzenia dostępności licencji dla konkretnej nieruchomości.
Jak Marbella Trust Invest wspiera Cię przy zakupie?
Kupno nieruchomości za granicą to poważna decyzja. Różnice prawne, językowe i proceduralne mogą być przytłaczające – szczególnie jeśli robisz to po raz pierwszy. Marbella Trust Invest oferuje kompleksowe wsparcie, które eliminuje to ryzyko.
Analiza umów
Dokładnie weryfikujemy wszystkie dokumenty przed podpisaniem – od umowy rezerwacyjnej po akt notarialny. Zwracamy uwagę na zapisy niekorzystne dla kupującego i negocjujemy lepsze warunki.
Reprezentacja klienta
Możemy reprezentować Cię na miejscu w Hiszpanii – nie musisz być osobiście obecny na każdym etapie procesu. Dzięki pełnomocnictwu notarialnemu cały zakup możesz przeprowadzić zdalnie, utrzymując kontakt z naszym zespołem po polsku.
Dokumentacja i umowy
Przygotowujemy i weryfikujemy wszystkie dokumenty, abyś miał pewność, że wszystko jest zgodne z prawem. Ponadto, jako agencja z wykwalifikowanym prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, mamy nad Twoją transakcją pełną kontrolę prawną.
Finalizacja zakupu
Koordynujemy podpisanie aktu notarialnego, dopilnowujemy terminowej zapłaty podatków i opłat oraz przeprowadzamy wpis do rejestru gruntów. Dodatkowo zajmujemy się wszystkimi krokami po zakupie – od podłączenia mediów po przekazanie nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu.
Najczęstsze pytania o zakup nieruchomości w Hiszpanii (FAQ)
Czy do zakupu nieruchomości w Hiszpanii potrzebuję konta bankowego?
Tak. Przepisy wymagają, aby płatność końcowa odbyła się czekiem bankowym wystawionym przez bank hiszpański. Warto otworzyć konto na początku procesu. Nasz zespół pomoże Ci w wyborze odpowiedniego banku i przeprowadzeniu formalności.
Ile trwa cały proces zakupu?
Od podpisania umowy rezerwacyjnej do aktu notarialnego mija zazwyczaj 6–12 tygodni. Czas ten może się wydłużyć przy zakupie kredytowym lub gdy konieczna jest dokładna weryfikacja stanu prawnego.
Czy mogę kupić nieruchomość w Hiszpanii bez wizyty na miejscu?
Tak – pod warunkiem udzielenia pełnomocnictwa notarialnego prawnikowi. Marbella Trust Invest regularnie przeprowadza transakcje w imieniu klientów, którzy nigdy nie postawili nogi u notariusza w Hiszpanii.
Czy warto kupować nieruchomość w Hiszpanii na firmę?
Zależy od celu inwestycji i horyzontu czasowego. Zakup na firmę może oferować korzyści podatkowe przy wynajmie, jednak wiąże się z wyższymi kosztami obsługi. Nasz prawnik może przeanalizować Twoją sytuację i doradzić optymalną strukturę zakupu.
Jak wygląda rynek w 2026 roku – czy to dobry moment na zakup?
Eksperci wskazują, że 2026 rok przyniesie dalsze wzrosty cen, choć w nieco wolniejszym tempie niż w 2025 roku. Popyt ze strony zagranicznych nabywców pozostaje wysoki, a podaż w najlepszych lokalizacjach – ograniczona. Marbella i okolice są wciąż uważane za jedne z najbezpieczniejszych rynków inwestycyjnych w Europie.
Gotowy na swój krok w stronę Costa del Sol?
Skontaktuj się z nami – jeden z naszych agentów prawników przeprowadzi Cię przez cały proces zakupu w Hiszpanii. Bezpłatna konsultacja, pełna obsługa w języku polskim.
